채권자의 신청에 의하여 법원이 강제 집행의 한 방법으로 부동산을 매각하는 절차에 의한 최고 가격을 제시한 자에게 파는 방식을 말한다. 강제 집행 방법은 강제 경매와 강제 관리가 있고, 채권자는 강제 경매, 강제 관리 혹은 이 2가지 방법을 함께 사용하고 집행할 수 있다. 집행은 부동산이 있는 곳의 지방 법원이 관할하고 만약 부동산이 복수의 지방 법원의 관할 구역에 있을 때에는 각 지방 법원에 관할권이 있다. 이 경우 법원이 필요하다고 인정했을 때는 사건을 다른 관할 지방 법원으로 이송할 수 있다.경매가 집행 주체에 의하여 국가 기관이 주체가 되어 공개 경매와 개인이 주체가 된 개인 경매로 나뉘는데 채권자가 채무자로부터 돌려받지 못한 자신의 채권을 회수할 목적으로 법원에 매각을 신청하면 법원이 입찰을 하고 채무자의 물건을 매각한 뒤 그 매각 대금으로 채권자의 채권을 충당하는 법원 경매가 공개 경매의 대표적인 예다. 그리고 집행권원의 필요성에 의해서 임의 경매와 강제 경매로 나눌 수 있다. 임의 경매는 채권자가 채무자로부터 담보로 제공된 부동산에 설정한 저당권· 근저당권·유치권·질권·전세권자·담보 가등기 등 담보권을 실행하는 경매 때문에 집행권원이 필요 없는 반면 강제 경매는 실행하는 담보가 없고 법원의 집행권원을 부여되지 않으면 경매할 수 없다. 임의 경매에서는 경매 절차가 완료할 인수인이 소유권을 취득한다고 해도 경매 개시 결정 전부터 저당권 등 담보권이 없거나 무효였다 하면 매수인의 소유권 취득은 무효가 되지만 강제 경매에서는 집행권원에 표시된 권리가 아예 없거나 무효였다 해도 매수인의 소유권 취득은 유효하다. 근거 법은 민사 집행 법이다.
경매채권자의 신청에 의하여 법원이 하는 강제집행의 한 방법으로 부동산을 매각하는 절차에 의하여 최고가격을 제시한 자에게 파는 방법을 말한다. 강제집행 방법은 강제경매와 강제관리가 있으며 채권자는 강제경매, 강제관리 혹은 이 두 가지 방법을 함께 사용하여 집행시킬 수 있다. 집행은 부동산이 있는 곳의 지방법원이 관할하며, 만일 부동산이 여러 지방법원의 관할구역에 있는 때에는 각 지방법원에 관할권이 있다. 이 경우 재판소가 필요하다고 인정한 때에는 사건을 다른 관할 지방재판소로 이송할 수 있다. 경매는 집행주체에 따라 국가기관이 주체…terms.naver.com
– 출처 : 네이버 지식백과 –
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쉽게 말해 경매란 영어로는 ‘Auction’으로 사람들이 모여 있다가 물건이 나왔을 때 마음에 들면 계속 손을 들어 가장 비싼 값을 부른 사람이 물건을 낙찰받는 방식입니다. 부동산에서 경매는 가장 높은 가격을 쓴 사람이 물건을 가져가는 것은 같지만 조금 차이가 있습니다.부동산 경매는 돈을 빌려준 사람이 돈을 빌린 사람으로부터 돈을 돌려받지 못할 때 공권력으로 부채를 돌려받는 제도입니다.즉, “떼인 돈을 찾겠습니다”라고 광고하는 사람들의 힘을 빌리는 것이 아니라 국가에 “내 돈을 돌려받으세요”라고 신청하는 것입니다.
1.”시세보다 싼 “경매의 최대 장점은 부동산 가격이 시세보다 훨씬 싸다는 점입니다.물건이 한번씩 유찰될 때마다 최초 감정가에서 20%씩 떨어진 가격에서 다시 경매가 시작되므로 두번 유찰되면 최초 감정가의 64%가 되는 것입니다. 감정가 자체도 시세보다 싸기 때문에 거기서 다시 64% 줄어들게 되므로, 꽤 매력적입니다.2. 권리 관계를 국가가 정리한다.일반적인 부동산 거래에서는 등기부상에 복잡하게 꼬인 권리도 그대로 물려받게 됩니다.그러나 경매에서는 부동산에 대한 권리 관계를 공권력이 깨끗이 정리하고 줍니다.다만, 법원에서 풀어 안 주는 몇가지 권리 관계에서 “권리 분석”라는 과정이 필요합니다.3. 부동산 거래 사고가 비교적 벌어지지 않는 옥션은 모든 과정을 관련 법령이 정한 절차에 따라서 합니다.경매 절차 위반하거나 미흡한 경우에는 문제가 된 부분을 시정하거나 보완한 후에 입찰을 하기 때문에 비교적 부동산 거래 사고가 발생하지 않는다고 말할 수 있습니다.
1. 시세보다 높은 가격으로 살 수 있다”이건 대단한 “와 옆에서 사람들이 웅성대며 이렇게 말을 듣자, 생각 없이 욕심이 먼저 생각했던 가격보다 비싼 부동산을 매입할 수 있습니다.경매는 가장 높은 가격을 쓴 사람에게 낙찰되는 것이므로, 시세보다 비싸게 샀다고 법원이 굳이 막지는 않다는 점을 명심해야 합니다.2. 입찰금을 손해 볼 수도 있다 경매에 참여하려는 부동산 감정 가격의 10%를 법원에 입찰금으로 미리 내야 합니다.만약 경매에서 나온 부동산에 대해서 자세히 확인 없이 갑자기 낙찰을 받았지만 알고 보니 문서로는 파악되지 않은 중대한 결함이나 문제가 있으면 눈물을 글썽이며 입찰금을 포기해야 하는 경우가 있습니다.낙찰하지 않은 경우는 당연히 입찰금을 갚겠습니다.3. 권리 관계가 복잡한 경우가 한 경매에 걸린 물건은 부동산 문제에 대해서 당사자들이 제대로 풀지 못한 것입니다.말하자면 정상적인 방법으로는 못 풀고 법으로 해결하려는 부동산입니다.그러므로 일반적인 부동산보다 권리 관계가 훨씬 복잡할 수 있습니다.특히 문서에 표시되지 않는 권리 관계에 더 주의할 필요가 있습니다.
무작정 진행하다 낭패를 보는 부동산 경매
옥션은 양날의 검과 같습니다. 잘 사용하면 전쟁에서 이길 수 있지만, 잘 쓰지 못하면 자기 자신에게 상처를 주기도 합니다.법률관계가 복잡하게 얽혀있기 때문에 자칫 손해만 볼 수 있기 때문입니다.경매만 하면 무조건 돈을 번다는 단순한 생각에서 벗어나 철저하게 공부한 후 신중하게 임한다면 경매는 시세보다 낮은 가격에 부동산을 구입할 수 있는 훌륭한 수단이라고 할 수 있습니다.
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